Načelno mnenje številka 168

Ravnanje uradnih oseb občine, ki oddajo nepremičnine v lasti občine v najem brez javnega razpisa, pomeni opustitev dolžnega ravnanja in ustreza definiciji korupcije v smislu 3. alineje 2. člena ZPKor.

Komisija za preprečevanje korupcije (v nadaljevanju: Komisija) je na podlagi 18. člena Zakona o preprečevanju korupcije (Uradni list RS, št. 2/04, v nadaljevanju ZPKor) in 13. člena Poslovnika komisije za preprečevanje korupcije (Uradni list RS, št. 105/04) na seji dne 29.5.2009 sprejela naslednje

Načelno mnenje številka 168

  • Ravnanje uradnih oseb občine, ki oddajo nepremičnine v lasti občine v najem brez javnega razpisa, pomeni opustitev dolžnega ravnanja in ustreza definiciji korupcije v smislu 3. alineje 2. člena ZPKor.

Obrazložitev

Komisija za preprečevanje korupcije je prejela prijavo, v kateri prijavitelj navaja nepravilnosti pri oddaji občinskih nepremičnin v najem. Občina naj bi oddala prostore brez razpisa. Razpisu naj bi se izognili tako, da je predhodni lastnik nepremičnine le-to tik pred prodajo občini oddal v najem najemniku, ki ga je izbrala občina. Občina naj bi nato nepremičnino odkupila in jo dala v najem vnaprej izbranemu najemniku po pogojih iz predhodno sklenjene pogodbe o najemu. Na ta način naj bili pogoji najema ugodnejši za najemnika. Poleg tega je občina priznala najemniku vlaganja v nepremičnino v obliki neplačevanja najemnine. Najemnik naj bi občini vlaganja v nepremičnino zaračunaval kot posojilo in obračunaval obresti.

Pristojnost komisije, da daje načelna mnenja, določa 18. člen ZPKor. Natančneje jo ureja Poslovnik komisije, ki v 1. alinei 13. člena pravi, da komisija sprejema načelna mnenja o tem, ali določeno ravnanje ustreza definiciji korupcije iz ZPKor. Kaj definicija korupcije zajema, je razvidno iz 3. alineje 2. člena ZPKor: “Korupcija” po tem zakonu je vsaka kršitev dolžnega ravnanja uradnih oziroma odgovornih oseb v javnem ali zasebnem sektorju, kot tudi ravnanje oseb, ki so pobudniki kršitev ali oseb, ki se s kršitvijo lahko okoristijo, zaradi neposredno ali posredno obljubljene, ponujene ali dane oziroma zahtevane, sprejete ali pričakovane koristi zase ali za drugega.

Poslovnik komisije v drugem odstavku 13. člena določa, da načelna mnenja o korupciji nimajo pravnih ali materialnih posledic. Načelna mnenja niso ne splošni in ne konkretni pravni akti, s katerimi se sicer odloča o pravicah in dolžnostih posameznikov, pač pa le zakonita metoda preprečevanja korupcije, s katero Komisija ne odloča o odgovornosti udeleženih oseb, fizičnih ali pravnih, ampak v načelnih mnenjih ugotavlja dejansko stanje, ki ga nato primerja s pravili dolžnega ravnanja in zakonsko definicijo korupcije po 3. alineji 2. člena ZPKor. Načelna mnenja so le neobvezne smernice, po katerih lahko nedoločeno število nedoločenih subjektov prostovoljno usmerja svoje vedenje in ravnanje, da se na ta način izognejo tveganjem korupcije. To je tudi glavni namen zakonodajalca v ZPKor, ki terja pravočasno odkrivanje, preprečevanje in obvladovanje tveganj, ne le čakanje na nastanek in posledice korupcije. Tudi Ustavno sodišče Republike Slovenije v odločbi U-I-57/06 ugotavlja, da preprečevanje korupcije izhaja neposredno iz temeljev pravne države. Zato morajo tudi načelna mnenja o korupciji poleg konkretnih določb upoštevati temeljna načela pravne države, njena vrednostna (etična) merila in pravni red kot celoto.

Komisija je na podlagi 11. člena Zakona o preprečevanju korupcije ( ZPKor, Uradni list RS 2/04 in sprem.) pozvala občino, da navedbe prijavitelja pojasni in priloži ustrezno gradivo.

Občina je podala pojasnila in priložila gradivo.

Na podlagi razpoložljive dokumentacije in pojasnil Komisija ugotavlja:

  • Občina je dne 10.5.2007 z gospodarsko družbo (v nadaljnjem besedilu najemnik) podpisala pismo o nameri, v katerem je zapisano, pod kakšnimi pogoji je najemnik pripravljen organizirati proizvodnjo v navedeni občini. Občina se zavezuje kupiti poslovno-proizvodni objekt in ga dati najemniku v najem.
  • Občina je dne 15.5.2007 z lastnikom nepremičnine podpisala predprodajno pogodbo in plačala aro.
  • Dne 29.5.2007 je najemnik sklenil z lastnikom nepremičnine najemno pogodbo za nepremičnine, za katere je občina plačala aro.
  • Dne 3.7.2007 je občina z lastnikom nepremičnin sklenila kupoprodajno pogodbo.
  • Dne 12.9.2007 je občina z najemnikom sklenila aneks k najemni pogodbi, ker je prišlo do spremembe lastništva na nepremičnini.
  • Dne 1.4.2008 je občina sklenila najemno pogodbo z najemnikom. V pogodbi so ostala določila o višini najemnine, dodali pa so določila, da občina prizna najemniku vlaganja v nepremičnino, ki jih najemniku povrne v obliki neplačevanja najemnine do izplačila vlaganj. Poleg tega najemnik občini za svoja vlaganja zaračunava obresti za čas do poplačila celotnega vlaganja. To pomeni, da občina obravnava vlaganja najemnika kot prejeto posojilo.

Komisija na podlagi zgornjih ugotovitev meni, da se je občina pri oddaji kupljenih nepremičnin izognila predpisanim postopkom za oddajo nepremičnine tako, da se je s prodajalcem nepremičnine dogovorila, da je že pred prodajo nepremičnine le-to oddal v najem vnaprej znanemu najemniku pod pogoji, ki so bili prej dogovorjeni. To je očitno, ker je prvotni lastnik nepremičnine oddal nepremičnino v najem po tem, ko je z občino sklenil pred prodajno pogodbo in prejel aro. Predprodajna pogodba z občino je bila sklenjena 15.5.2007, najemna pogodba pa 29.5.2007.

Na ta način se je občina izognila razpisu za oddajo nepremičnine. Tako je nepremičnina bila oddana brez razpisa vnaprej izbranemu najemniku pod pogoji in za najemnino, ki je tudi bila vnaprej dogovorjena, saj bi v primeru razpisa ti pogoji bili drugačni. Navedena nepremičnina je bila oddana po 3,8€ po m2. Pri tem se najemnina za funkcionalna zemljišča ni zaračunavala.

Uradne osebe občine so na ta način kršile določila Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 14/2007), ki predpisuje postopke gospodarjenja s premoženjem v lasti občine. S tem so postavile najemnika nepremičnine v privilegiran položaj in mu omogočile pridobitev koristi v obliki ugodnejših pogojev najema.

Komisija je mnenja, da v izreku opisano ravnanje ustreza definiciji korupcije v smislu 3. alineje 2. člena ZPKor.

S tem je načelno mnenje utemeljeno.

Drago Kos

Predsednik